¿Qué es una cooperativa de viviendas?

Es la cooperativa que tiene por objeto procurar viviendas para sus socios. Los cooperativistas adquieren la doble condición de promotores y adjudicatarios por lo que tienen capacidad de decisión en todo el proceso.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se gestiona una cooperativa de viviendas?
Hay dos formas posibles:
a) El modo tradicional y hoy en desuso consiste en la autogestión por parte de los propios cooperativistas. Esta modalidad tiene muchas dificultades para conseguir financiación por lo que es muy difícil de llevar a cabo.
b) El modo actual consiste en delegar la gestión en una Gestora externa altamente profesionalizada. La credibilidad de la Gestora, conjuntamente con el aval de los socios cooperativistas, es lo que facilita la financiación de la cooperativa.

¿Qué es una gestora de cooperativas?
Debido a la gran complejidad técnica, contable, fiscal, jurídica y administrativa que tiene las cooperativas, en la actualidad es muy difícil promover una cooperativa sin la ayuda de una Gestora. Las Gestoras de cooperativas de viviendas son empresas de servicios muy especializadas que a cambio de unos honorarios previamente pactados asesoran, tramitan y realizan todas las gestiones desde la constitución hasta la liquidación de la cooperativa, necesarias para cumplir el objetivo de proporcionar vivienda de calidad a precio asequible a los cooperativistas.

¿Cómo se forman las cooperativas?
Hay dos formas posibles:
Un colectivo profesional o un grupo de personas con necesidad común de obtener una vivienda a un precio inferior al mercado libre deciden asociarse para promover un edificio.
La otra forma consiste en que una Gestora lleve la iniciativa y sea ésta quien busque a los cooperativistas.

¿Cuál es el proceso legal para formar una cooperativas
Consta de los siguientes pasos por orden cronológico:
Solicitud de certificación negativa de la denominación social; Redacción de estatutos; Celebración de Asamblea constitutiva; Solicitud de CIF; Liquidación de ITP y AJD; Inscripción en el Registro de Cooperativas de la Comunidad Autónoma; Alta en el IAE; Alta en la Seguridad Social.

¿Cuánto cuesta una vivienda en régimen de cooperativa?
El precio de adjudicación es el precio de reposición, es decir, es el precio de coste ya que no hay beneficio del promotor.

¿Sólo se hacen cooperativas de viviendas protegidas?
No. También se hacen cooperativas de viviendas de lujo, de segunda residencia, de naves industriales, etc.

¿Qué requisitos hay que cumplir para pertenecer a una cooperativa?
Ninguno. Otra cosa es que queramos una vivienda protegida, en ese caso son los mismos que para cualquier comprador de vivienda protegida con la ventaja de que no hay que estar apuntado en el Registro de Demandantes.

¿Hay sistemas análogos al cooperativo?
Sí. Se pueden hacer comunidades de bienes, hacer SL o cualquier otra forma jurídica, pero ninguna tiene tanta supervisión ni ofrece tantas garantías como la cooperativa de viviendas.

¿Tienen beneficios fiscales las cooperativas de viviendas?
Tienen algunos que son interesantes.
Tienen exención en el Impuesto de Transmisiones y en los AJD de las operaciones en que participe la Cooperativa. En teoría el Impuesto de Sociedades sólo se grava con un 20% sobre el beneficio. Beneficio que, por otra parte, no existe puesto que las viviendas se adjudican a precio de coste.

Además cuentan con otras dos beneficios teóricos: Libertad de amortización de los bienes propios durante los 3 primeros años y exención del 95% del Impuesto de Actividades Económicas. Éste último es un impuesto del que en la práctica la están exentas la mayoría de las promociones en cualquier régimen.

La gran ventaja de adquirir la vivienda en régimen de cooperativa no es fiscal. La gran ventaja consiste en eliminar la figura del promotor con ánimo de lucro.

¿Qué controles y garantías hay en las cooperativas de viviendas?
Además de todas las garantías técnicas que se necesitan para cualquier promoción, todas las cantidades aportadas por los cooperativistas están recogidas en cuentas bancarias protegidas y bloqueadas donde solo puede hacerse uso si es para la promoción, exigiéndose firmas mancomunadas y facturas justificativas de cada gasto.

Además, existe un Registro oficial de Cooperativas en cada comunidad autónoma al que hay que presentar todos los libros de actas y de cuentas de la cooperativa.

También la ley de cooperativas contempla que éstas puedan tener sus cuentas auditadas anualmente por un interventor siempre y cuando sobrepasen las 10 viviendas (10 socios).

Por último, mencionar que la Ley obliga a las cooperativas de viviendas a contar con un letrado asesor.

¿Puede haber desvío de fondos en una cooperativa?
No, nunca.
Las entradas y salidas de dinero se hacen siempre a través de entidad financiera y nunca por caja.
La ley establece la prohibición de destinar dinero de una cooperativa a otra, incluso aunque compartan Gestora.
La Gestora ni siquiera tiene acceso a la cuenta y únicamente la Cooperativa por medio del Consejo Rector tiene acceso a la cuenta pero con muchas limitaciones pues está bloqueada por la entidad financiera que sólo permite desbloquear la cantidad correspondiente a la factura que previamente hayan recibido y analizado comprobando la justificación de ese gasto.

¿Se pueden hacer modificaciones en las viviendas?
El cooperativista tiene la condición de promotor y por lo tanto tiene la capacidad de realizar modificaciones en la vivienda. En nuestras cooperativas estas modificaciones deben tener tres limitaciones: En primer lugar deben ser técnicamente viables y para ello deben ser aprobadas por el redactor del proyecto. En segundo lugar no deben poner en riesgo la viabilidad económica de la promoción. En tercer lugar, las modificaciones deben afectar a todas las viviendas ya que el principio cooperativo establece que todos los cooperativistas sean iguales en derechos y obligaciones.

¿Qué legislación regula las cooperativas?
La Ley 2/1999, de 31 de marzo de Sociedades Cooperativas de Andalucía y los estatutos de cada cooperativa.

¿Cuál es la diferencia fundamental entre ser adquirir una vivienda en régimen de cooperativa y una comprar un piso en planos a un promotor?
La diferencia fundamental es que es que en una promoción convencional el promotor es el propietario del suelo y el comprador es su cliente, mientras que en la cooperativa el socio es el propietario del solar y el gestor es su cliente. A raíz de ahí ya nada es igual: En el primer caso el promotor nos puede rescindir el contrato pero en el segundo es el cooperativista el que puede despedir al Gestor si no está conforme con su actuación. En el primer caso el promotor elige la entidad financiera, la constructora y las calidades, mientras que en el segundo caso es el cooperativista quien elige la entidad financiera, la empresa constructora y las calidades y acabados.

¿Quién manda en una cooperativa?
El órgano supremo de una cooperativa es la Asamblea constituida por todos los socios y están establecidas por ley las decisiones que requieren de la aprobación de la Asamblea. De entre todos los socios se eligen a los representes que formarán el Consejo Rector, éste órgano tiene capacidad de decisión en asuntos de menor importancia.

Por último, suele existir una Gestora que organice la cooperativa. Esta Gestora no tiene capacidad de decisión ni poder de firma, sino que únicamente gestiona, tramita, asesora y propone a la cooperativa para que ésta decida.

Es importante mencionar que la Gestora no tiene acceso a la cuenta bancaria.

¿Qué es el Consejo Rector?
EEl Consejo Rector es un órgano de gestión elegido por la Asamblea. Está constituido por socios y su número oscila entre 3 y 15 miembros, siendo lo más habitual que esté constituido por un Presidente, un Vicepresidente, y un Secretario.

Complementando al Consejo Rector puede existir la figura de un interventor con las condiciones antes contempladas. Su función es la de auditar las cuenta anuales.

¿Me puedo inscribir en una cooperativa sin ser socio?
Por supuesto que sí.
Un inscrito es un demandante de vivienda que no tiene vivienda adjudicada. Si por causa de una baja de un socio o por haber adquirido un nuevo solar se le adjudicase una vivienda, se convertiría en socio de la cooperativa.

¿Un socio puede ceder su número a otra persona?
Un socio no puede especular con su vivienda y por lo tanto no puede hacer negocio con ella. La forma de transmitirla consiste en darse de baja y la cooperativa se la adjudica al siguiente inscrito. Sí puede cederle su número de socio con todos sus derechos a familiares directos (ascendientes, descendientes, hermanos o cónyuge).